Quel loyer lors d’un renouvellement de bail ?

L’échéance du bail est un moment crucial pour le propriétaire. C’est en effet l’occasion pour lui d’augmenter éventuellement le loyer au-delà de la variation de l’indice de référence. La marge de manoeuvre est étroite. Pour vous aider à vous y retrouver, voici un rappel de la procédure à respecter.

Le renouvellement du bail, étape cruciale
La révision annuelle du loyer ne tient pas compte de l’évolution du quartier et le loyer du locataire en place peut parfois sembler nettement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage.
C’est au propriétaire de se manifester s’il souhaite réajuster le loyer. A défaut, le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions que le bail initial, pour trois ans si le propriétaire est un particulier et pour six ans si le propriétaire est une personne morale. En location meublée, le bail est reconduit année par année.

Une sous-évaluation manifeste, seule condition pour un réajustement
Dans un premier temps, le propriétaire doit réunir des éléments de preuve afin de justifier de la sous-évaluation manifeste du loyer. Il doit fournir trois références pour des logements aux caractéristiques comparables dans le même quartier. Lorsque le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants, le nombre de références passe à six. Ces références doivent porter à la fois sur des baux conclus récemment et sur d’autres conclus depuis plus de trois ans.
La proposition d’augmentation du loyer est envoyée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception (ou acte d’huissier ou remise en main propre) au moins six mois avant l’expiration du bail. A réception, le locataire dispose de deux mois pour répondre. Un avenant au bail est établi s’il donne son accord. S’il refuse ou ne répond pas, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation. A défaut, le bail est reconduit avec l’ancien loyer.

Une réévaluation plafonnée et étalée dans le temps
En zone tendue, l’augmentation du loyer est plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer actuel et la moyenne des références fournies. Elle est ensuite étalée sur trois ans si la hausse est inférieure à 10 % du loyer et sur six ans si elle est supérieure.
En zone non tendue, le nouveau loyer peut atteindre la moyenne des références fournies. L’augmentation sera étalée sur trois ans (ou six ans si elle représente plus de 10 % du loyer). En location meublée, la hausse sera répercutée en une seule fois si elle est inférieure à 10 % du loyer et en trois fois si elle est supérieure.